Revision des Werkvertragsrechts: Baumängel

Am 1. Januar 2026 treten die Änderungen des Obligationenrechts betreffend die Mängelrügefrist, das Nachbesserungsrecht und die Verjährung im Werkvertragsrecht sowie beim Kauf von Grundstücken in Kraft. Nachfolgend sollen die wichtigsten Punkte aufgezeigt werden.

Die Rügefrist für offene und verdeckte Mängel bei einem unbeweglichen Werk und beim Erwerb von Grundstücken wird neu auf 60 Tage festgelegt. Diese Frist ist insofern zwingend, als nur eine Verlängerung nicht jedoch eine Verkürzung vertraglich vereinbart werden kann. Sie gilt auch, wenn die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks durch Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist, verursacht wurde. Zudem gilt sie, wenn die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks durch Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist, verursacht wurde.

Für bewegliche Werke gilt weiterhin die Sofortrügeobliegenheit. Nichts geändert hat sich an der Obliegenheit des Bestellers, die Beschaffenheit des Werks, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, zu prüfen. Bei verdeckten Mängeln läuft die Frist wie bisher ab der Entdeckung des Mangels. Der Beginn des Fristenlaufs verändert sich also nicht.

Als weitere Änderung ist eine Stärkung des Nachbesserungsanspruchs vorgesehen. Der Besteller kann dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nachbesserung ansetzen oder ansetzen lassen, mit der Androhung, dass im Unterlassungsfall die Verbesserung des Werkes auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten übertragen werde. Eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft. Dem Unternehmer steht damit bei Bauten ein ausdrückliches Nachbesserungsrecht zu, sofern er nicht nach Entstehung des Mangels darauf verzichtet. Der Begriff «Baute» ist gemäss der bundesrätlichen Botschaft nicht synonym mit unbeweglichen Werken zu verstehen, nicht davon erfasst sind somit u.a. Geländearbeiten.

Schliesslich kann die Verjährungsfrist von fünf Jahren bei Mängeln an einem unbeweglichen Werk nicht mehr zuungunsten des Bestellers verkürzt werden. Im Übrigen wird weiterhin sinngemäss auf die Verjährungsregelung des Kaufrechts verwiesen. Für Werkverträge, die bis am 31. Dezember 2025 abgeschlossen werden bzw. bisher abgeschlossen wurden, gilt, dass die Verjährungsfrist bis auf zwei Jahre verkürzt werden kann und diese sich auch nach dem Inkrafttreten der neuen Regelung nicht auf fünf Jahre verlängert.