Neue Rügefristen bei Mängeln: Innert 60 Tagen statt sofort

Thomas Spoerri, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, VIALEX Rechtsanwälte AG, Zürich

Seit 1. Januar 2026 gelten für Mängel beim Kauf von Grundstücken sowie bei Mängeln an einem unbeweglichen Werk neue Rügefristen. Bisher musste der Käufer/Besteller die Mängel sofort nach der Entdeckung rügen. Eine Rügefrist von 60 Tagen gilt neu gemäss Art. 219a Abs. 1 OR beim Grundstückkauf für offene und für verdeckte Mängel. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam. Offene Mängel sind solche, die nicht geradezu offensichtlich sind, jedoch bei einer ordnungsgemässen Prüfung entdeckt werden können. Verdeckte Mängel sind solche, die auch bei einer sorgfältigen und ordnungsgemässen Prüfung nicht erkennbar sind und erst Tage, Wochen oder Monate nach der Übergabe des Kaufobjekts (Grundstücks) sichtbar werden. Darunter fallen zum Beispiel häufig Undichtigkeiten des Dachs, der Gebäudehülle oder von unterirdisch erdberührten Bauteilen.

Für Werkverträge bestimmt Art. 367 Abs. 1^bis OR: «Die Frist für die Mängelrüge beträgt bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam». Dasselbe (eine Rügefrist von 60 Tagen) soll gelten, wenn die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht wird durch Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert wurde (Art. 367 Abs. 1^bis lit. a OR). Weiter gilt eine 60-tägige Rügefrist, wenn die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks verursacht wird durch «Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwenden worden ist» (Art. 367 Abs. 1^bis lit. b OR). Damit sind Planmängel angesprochen, die zu einem Mangel an einem unbeweglichen Werk geführt haben. Auch in solchen Fällen musste der Planmangel gegenüber dem verantwortlichen Architekten oder Ingenieur bisher sofort gerügt werden.

Mit den neuen Rügefristen will der Gesetzgeber die Belastung der Käufer von Grundstücken, resp. der Besteller von unbeweglichen Werken von der belastenden Sofortrüge-Obliegenheit mildern. Verpasste der Käufer oder Besteller diese Frist zur sofortigen Mängelrüge, verwirkte er seine Mängelrechte. Diese drastische Konsequenz eines gänzlichen Rechteverlustes wurde schon seit längerer Zeit als unbillig und nicht gerechtfertigt angesehen.

Die neuen Regelungen führen aber zu mehr Komplexität. Nicht in allen Fällen von Mängeln eines unbeweglichen Werks gilt eine 60-tägige Rügefrist. Wird ein bewegliches Werk fehlerhaft (im Sinne von «nicht bestimmungsgemäss») in ein unbewegliches Werk integriert und wird dadurch die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks verursacht, so gilt keine 60-tägige Rügefrist, sondern nach wie vor eine Sofortrüge-Obliegenheit. Wie der Besteller den Unterschied erkennen soll und unterscheiden können soll, ob für ihn im konkreten Fall eine 60-tägige Rügefrist oder eine Obliegenheit zur Sofortrüge gilt, ist unklar. Im Zweifelsfall muss man weiterhin sofort rügen.

Mit der Gesetzesrevision wurde auch ein einseitig zwingendes Recht des Bestellers auf Nachbesserung bei mangelhaften Bauten eingeführt. Der Gesetzgeber will mit dieser Bestimmung der verbreiteten und als problematisch erachteten Praxis einen Riegel schieben, mit welcher sämtliche Mängelrechte des Bauherrn/Käufers gegenüber dem Generalunternehmer wegbedungen werden im Gegenzug zur Abtretung der Mängelrechte des Generalunternehmers gegenüber seinen Subunternehmern. Ob sich damit der vom Gesetzgeber beabsichtigte Zweck erreichen lässt, erscheint fraglich. Die Vertragspraxis wird Mittel und Wege finden, diese einseitige Belastung des Veräusserers von Bauten zu mildern. Weiter beinhaltet die Gesetzesrevision die Einführung einer einseitig zwingenden Verjährungsfrist von fünf Jahren zugunsten des Käufers/Bestellers  bei Mängeln des Grundstücks oder bei Mängeln eines unbeweglichen Werks.